Nếu lái xe 1-2 tiếng ra ngoại ô các thành phố như Bắc Kinh hay Thượng Hải, bạn sẽ bắt gặp những khung cảnh kỳ lạ.
Những toà nhà san sát với cơ sở vật chất hiện đại, nhưng hầu như không có người ở.
Những đại lộ thênh thang không người qua lại và nhiều công trình kiến trúc đồ sộ không hoạt động.
Xa hơn nữa là cánh rừng nhà xây dang dở rồi bỏ hoang. Người ta gọi đây là những “thành phố ma” của Trung Quốc.
Đáng chú ý là chúng đã xuất hiện từ lâu, và có thể xuất hiện ở bất cứ đâu trên lãnh thổ của đất nước này.
Thiên Đô Thành (Tianducheng), Khang Ba Thập (Kangbashi), Ngọc Môn (Yumen), Côn Minh (Kunming), Phố Đông (Pudong), Thị trấn Thames (Thames Town Shainghai’s London), Ngọc Gia Phố (Yujiapu China’s Manhattan),,.. và hàng loạt cái tên đang được nối dài.
Điều gì đã diễn ra tại đây?
Nội dung bài viết
I. Thực trạng
_ Nhiều năm trở lại đây, người ta không hiểu điều gì đã diễn ra, khi báo chí quốc tế đồng loạt đưa tin về việc ít nhất 65 triệu căn nhà, tương đương ⅕ số nhà ở của Trung Quốc đang bị bỏ hoang.
_ Theo Nikkei, vào cuối năm ngoái, tồn kho nhà ở tại Trung Quốc là gần 5 tỷ m2. Giả sử mỗi căn hộ có diện tích 100 m2 và 3 người ở. Thì số nhà này đủ chỗ cho khoảng 150 triệu người.
_ Bạn hãy tưởng tượng dân số nước Pháp là khoảng 65 triệu người. Nghĩa là toàn bộ người dân của 2 nước như Pháp vẫn chưa thể lấp đầy số nhà trống.
Đây là một thành phố ma điển hình.
Thiên Đô Thành, một quận ở bờ biển phía đông Hàng Châu của Trung Quốc, là một khu đô thị hạng sang với tất cả nét quyến rũ của Paris. Ngoại trừ sự đông đúc.
Khung cảnh này thật khó để người ta hình dung về một đô thị cao cấp như kỳ vọng.
Được xây dựng vào năm 2007 từ những vùng đất nông nghiệp, Thiên Đô Thành hướng tới những khách hàng giàu có, và dự định là nơi ở cho khoảng 10.000 người. Thế nhưng những người có tiền lại không mặn mà đến ở.
Những cư dân ít ỏi có mặt tại đây, ngược lại lại là những người không có lựa chọn nào khác.
_ Cách Bắc Kinh hàng trăm km về phía Tây là khu tự trị Nội Mông của Trung Quốc. Khang Ba Thập (Kangbashi) – một quận của thành phố Ngạc Nhĩ Đa Tư (Ordos) nằm trong khu vực này, từng là một trong những “thành phố ma” nổi tiếng nhất ở Trung Quốc.
_ Cuối thập niên 90, vì dự trữ than đá lớn, các công ty khai mỏ tư nhân được cấp phép khai thác tại đây. Làn sóng doanh nghiệp kéo đến, cùng với những người nhập cư tìm cơ hội làm việc trong các mỏ than, đã khiến vùng Nội Mông vốn hoang vắng trở nên nhộn nhịp.
_ Bấy giờ Chính quyền địa phương đã quyết định xây dựng Khang Ba Thập thành một thành phố tương lai với 1 triệu dân, tạo ra một trung tâm văn hóa, kinh tế và chính trị mới. Nhiều người cho rằng chính quyền đã quá lạc quan nhưng có vẻ những lãnh đạo địa phương không nghĩ như vậy. Bởi chính phủ Trung Quốc đang thúc đẩy kế hoạch xây dựng 400 thành phố mới trong 20 năm. Và thành phố có thể sẽ là 1 phần trong số đó.
_ Năm 2005, họ bắt đầu đổ hàng trăm triệu USD vào bất động sản và cơ sở hạ tầng khác. Từ năm 2004-2009, Khang Ba Thập đã chứng kiến một cuộc bùng nổ xây dựng. Hơn 50 tòa cao ốc văn phòng, trường học và trung tâm mua sắm lần lượt mọc lên giữa hoang mạc.
_ Thế nhưng, đúng như những gì đã dự đoán. Trong 5 năm đầu tiên, Khang Ba Thập đã có không quá 30.000 cư dân. Nằm ở vị trí biệt lập, thuế BĐS lại cao và chất lượng xây dựng kém là những nguyên nhân khiến người ta không muốn đến đây sinh sống. Đã có những thời điểm, giá nhà giảm mạnh từ 1.100 USD xuống còn 470 USD mỗi m2, việc bán các căn hộ vẫn còn là điều khó khăn.
_ Mãi đến đầu năm 2021, khi Trung Quốc chuyển một số trường học vào đây, với rất nhiều ưu đãi về nhà ở, con số này mới tăng lên. Nhưng vẫn là không đáng kể so với những gì đã bỏ ra.
Tất nhiên, Thiên Đô Thành và cả Khang Ba Thập chỉ là những hệ quả của những hoạch định sai lầm mà thôi.
II. Nguyên nhân
_ Từ cuối những năm 1990, Trung Quốc bắt đầu bùng nổ xây dựng, khi Chính phủ ban hành hàng loạt các chính sách để thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Đô thị hóa, chính là cách mà Trung Quốc đã tạo ra sự tăng trưởng thần kỳ trong 30 năm qua. Và tất nhiên không thể phủ nhận, thành tựu đô thị hóa đã góp phần đưa Trung Quốc trở thành cường quốc kinh tế đứng thứ 2 trên thế giới.
Thế nhưng, nó cũng có những cái giá phải trả!
_ Bạn hãy hình dung, năm 1978, số dân thành thị của Trung Quốc mới chỉ có 18%. Thì đến năm 2012, con số này đã đạt 50%. Đến năm 2022, là 64%. Và dự kiến đến năm 2025 sẽ là 70%.
_ Lật lại lịch sử, để đưa tỷ lệ đô thị hóa tăng lên 20%, nước Anh cần đến 120 năm, Hoa Kỳ cần 80 năm. Vậy mà Trung Quốc chỉ cần 22 năm. (Chủ tịch Hội Địa lý Trung Quốc, giáo sư Lư Đạt Đạo)
_ Và tất nhiên, để đáp ứng được con số đó, chính phủ Trung Quốc phải gấp rút đô thị hóa cả những vùng nông thôn. Những thửa đất nông nghiệp bị thu hồi để xây dựng. Chính phủ đã khởi động nhiều dự án BĐS quy mô lớn, đôi khi quá mức.
_ Theo tờ The Economist đưa tin hồi tháng 1/2023, mỗi năm, Trung Quốc đã xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới – gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại. Trong khi dân số nước này đang tăng trưởng âm.
_ Năm 1994, Trung Quốc còn thực hiện phân cấp ngân sách, trao nhiều quyền tự chủ tài chính cho các địa phương, nhất là về quản lý đất đai. Các địa phương sẽ có nguồn thu lớn thông qua việc bán đất cho các nhà phát triển dự án và nguồn thuế từ các doanh nghiệp trên địa bàn. Với quyền thu thuế hạn chế, 1/3 doanh thu của các thành phố ở Trung Quốc đều xuất phát từ tiền bán đất cho các công ty bất động sản.
_ Cùng với việc tỷ lệ đô thị hóa được coi trọng như tăng trưởng GDP, thì không ít lãnh đạo địa phương sẵn sàng cấp phép cho các dự án mà không dựa trên nhu cầu thực sự của xã hội. Mục đích của họ còn là tạo nên diện mạo của sự tăng trưởng đô thị, nhằm rộng đường thăng tiến.
_ Những rừng nhà này vì thế mọc lên như nấm với quy mô và tốc độ chưa từng có. Theo ước tính của Ngân hàng Goldman Sachs, hoạt động liên quan đến bất động sản từng chiếm gần 1/3 nền kinh tế Trung Quốc.
Nhưng đó không phải tất cả nguyên nhân.
Nếu chính quyền địa phương có thể mù quáng cấp phép cho các dự án BĐS, thì các tập đoàn BĐS cũng đâu thể dễ dàng ném tiền qua cửa sổ như thế khi không nghiên cứu về nhu cầu của xã hội?
Họ tất nhiên cũng phải có những tính toán của riêng họ!
“Đầu tư vào bất động sản chẳng bao giờ lỗ”.
Hầu hết người dân TQ, và ngay cả người Việt Nam bây giờ đều tin như thế. Bởi đất đai thì có hạn, mà nhu cầu thì ngày càng cao.
Tư tưởng này càng được các công ty BĐS truyền đi mạnh mẽ.
Giá nhà được đẩy lên rất nhanh bằng một cách nào đó, khiến nhiều người ảo tưởng, đổ xô đi mua nhà như một khoản đầu tư. Sau khi mua, họ sẽ để trống nhà và đợi khi giá nhà lên cao rồi mới bán lại. Bong bóng BĐS vì thế được thổi mỗi ngày một lớn.
Một thống kê cho thấy, hơn 90% hộ gia đình ở Trung Quốc là chủ nhà và hơn 20% chủ nhà ở Trung Quốc sở hữu nhiều hơn 1 ngôi nhà. (Theo báo cáo của Trung tâm Công nghệ Sinh học Quốc gia).
Tất nhiên, trong số hàng chục triệu căn nhà đang bị bỏ hoang kia, chắc chắn là có cả căn nhà của họ.
Các doanh nghiệp địa ốc của Trung Quốc đa phần phát triển theo mô hình dựa vào việc mạnh tay vay nợ để đầu tư phát triển, với niềm tin rằng chừng nào còn phát triển, công ty còn trả được nợ.
Nhưng kể từ năm 2020, nhìn thấy sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản, lo ngại thói quen vay nợ tràn lan của doanh nghiệp địa ốc có thể tạo ra một quả bom hẹn giờ trong nền kinh tế, Bắc Kinh triển bắt đầu khai các chính sách siết chặt hoạt động cho vay.
Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đưa ra chủ trương “nhà để ở chứ không phải để đầu cơ”. Các quy định về mua nhà và dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản đồng loạt thắt lại. Các công ty địa ốc mắc kẹt, không thể vay tiền mới để trả nợ cũ.
Từ năm 2021, hơn 50 doanh nghiệp BĐS của Trung Quốc chênh vênh bên bờ vực sụp đổ vì gánh “núi” nợ khổng lồ, với những khoản nợ đáo hạn chưa thể thanh toán. Trong đó có 2 tập đoàn lớn nhất nhì nước này là China Evergrande và Country Garden.
Để nói về Evergrande, thì tập đoàn này đã phát triển tại Trung Quốc trong 10 năm qua. Họ có tới có hơn 1.300 dự án, phát triển ở 280 thành phố. Kinh doanh BĐS đã đưa chủ tịch Tập đoàn là ông Hui Ka Yan trở thành tỷ phú.
Nhưng, khoản nợ 300 tỷ USD và 1,6 triệu căn hộ chưa được bàn giao là một cú sốc cho những người đã đặt niềm tin vào họ.
_ Đây là những rừng nhà đang xây dang dở của Evergrande tại Lục An. Mà chẳng biết đến bao giờ, chúng mới được bàn giao cho những người dân này. (cảnh người dân biểu tình, khóc lóc).
_ Các thành phố lớn như Bắc Kinh hay Thượng Hải thường có quy định chặt chẽ về quản lý tài nguyên đất. Vì thế, các công ty bất động sản như Evergrande thường tìm tới những thành phố nhỏ có chính sách thoải mái hơn và đất đai cũng nhiều hơn. Mà Lục An là một trong số đó.
_ Khi tập đoàn này bắt đầu mua đất tại Lục An vào khoảng năm 2011, nơi này vẫn còn là một thị trấn chưa phát triển. Họ bắt đầu xây dựng chung cư, tòa nhà thương mại, công viên trò chơi, rạp chiếu phim và cả xưởng sản xuất xe điện tại đây. Những kỳ vọng về một thành phố hiện đại trong tương lai được tô vẽ và truyền thông đi khắp nơi. Người mua tất thảy tin rằng giá trị của những dự án này sẽ tăng mãi mãi. Ngay cả khi bất trắc xảy ra, họ nghĩ chính phủ cũng sẽ bảo vệ họ. Bởi các công ty bất động sản như Evergrande là nguồn thu thuế béo bở của chính quyền địa phương. Trong nửa đầu năm 2023, tiền bán đất của Lục An đã lên đến 1,2 tỉ USD.
_ Nhưng có lẽ cái gì quá cũng không tốt. Các dự án BĐS nở rộ quá nhiều so với nhu cầu mua để ở thực sự. Giá nhà được đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Và các tập đoàn BĐS thì vay nợ quá nhiều để đầu tư. Cho đến khi, “bong bóng” bất động sản bắt đầu nổ, thì ảnh hưởng của nó sẽ bao phủ đến toàn nền kinh tế.
III. Hệ quả
_ Với nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu, cuộc khủng hoảng này là mối đe dọa thực sự với “Giấc mơ Trung Hoa” của họ. Bất động sản từng là phương tiện chủ yếu để đầu tư của cải ở Trung Quốc. 70% tài sản hộ gia đình gắn liền với bất động sản, thì bạn có thể hình dung sự sụp đổ này với họ tàn khốc như thế nào. Nó đe doạ công ăn việc làm và số tiền tiết kiệm của hàng triệu hộ gia đình.
_ Bạn hãy hình dung vào thời kỳ đỉnh cao, bất động sản chiếm 25-30% GDP của Trung Quốc. Thì bây giờ, điều gì sẽ diễn ra? Trong khi chính quyền Trung Quốc vẫn đang phải gánh chịu những vết sẹo từ đại dịch. Một thống kê cho thấy, nợ của chính quyền địa phương tại Trung Quốc lên tới 92 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 76% sản lượng kinh tế vào năm 2022. Hiện tại, lương công chức đã bị cắt giảm ở nhiều tỉnh.
_ Việc tạo công ăn việc làm cho giới trẻ Trung Quốc cũng là cơn đau đầu cho Chính phủ khi tỉ lệ thất nghiệp trong giới trẻ lên tới khoảng 21,3% trong tháng 6-2023.
_ Chưa có quốc gia nào phát triển nhanh và xây dựng ồ ạt như Trung Quốc. Nó chính là bài học về sự phụ thuộc của kinh tế Trung Quốc vào ngành này. Và cũng là bài học cho cả Việt Nam.
Vậy con đường nào cho Trung Quốc để thoát khỏi bóng đêm này đây?
_ Thực tế, Chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực hồi sinh các thành phố ma này bằng nhiều cách khác nhau.
_ Ví dụ, thành phố Chính Đông (Zhengdong), tỉnh Hà Nam đã trỗi dậy từ hoang tàn, sau khi chính quyền địa phương trả tiền cho một nhà sản xuất điện thoại Đài Loan để mở một nhà máy trong thành phố. Nhà máy đã thu hút nhiều người tìm việc làm và cuối cùng đã tuyển dụng được 200.000 lao động. Zhengdong từ một “thành phố ma” dần chuyển mình thành một trung tâm công nghiệp.
_ Cũng tương tự như vậy, thị trấn mới Chu Giang, thuộc tỉnh Quảng Châu cũng đang chờ tuyển công nhân. Tuyến đường sắt cao tốc sắp tới đi qua dự kiến sẽ khởi động quá trình hồi sinh thành phố. Rất có thể trong ngắn hạn, không phải tất cả những thành phố ma này đều chịu chung số phận.
Ngoài ra, Chủ tịch Tập Cận Bình cũng đang đề ra những chiến lược mới.
Nhà nước sẽ mua lại các dự án bất động sản tư nhân đang gặp khó khăn, hoàn thiện nó nếu cần và chuyển chúng thành nhà cho thuê hoặc bán lại với giá rẻ. Mục tiêu là tăng tỷ lệ nhà ở giá rẻ do nhà nước cung cấp. Đây cũng là cách mà ông Tập mở rộng quyền kiểm soát của nhà nước đối với nền kinh tế và kiềm chế khu vực tư nhân.
Tuy nhiên, chi phí cho các kế hoạch này sẽ rất lớn, có thể lên tới khoảng 1,4 nghìn tỷ USD.
Hồ sơ của chính phủ tiết lộ rằng, 6 triệu đơn vị nhà ở giá rẻ ban đầu được lên kế hoạch bổ sung trong vòng 5 năm tới.
Để bắt đầu cách tiếp cận này, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã phân bổ 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 70 tỷ USD, để tài trợ lãi suất thấp cho các ngân hàng chính sách.
Các chuyên gia tin rằng, ông Tập có lẽ sẽ thay đổi tư duy. BĐS sẽ không đóng một vai trò lớn quá mức như vậy trong tương lai nữa. Các lĩnh vực như sản xuất và công nghệ cao mới là cái mà ông có thể cạnh tranh với Hoa Kỳ.
Thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ được đưa trở lại cội nguồn trước kia ở một số khía cạnh nhất định, theo đề xuất của ông Tập.
Còn cụ thể nó như thế nào, thì chúng ta hãy cùng chờ xem.